Les garanties, dans l’ordre d’importance
- Décès : le capital restant dû est remboursé à hauteur de la quotité assurée. Obligatoire dans tous les contrats.
- PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) : même effet que le décès. Toujours incluse avec le décès.
- ITT (incapacité temporaire de travail) : prise en charge des mensualités pendant un arrêt de travail, après une franchise de 30 à 180 jours. Indispensable pour une résidence principale.
- IPT / IPP (invalidité permanente totale ou partielle) : prise en charge selon le taux d’invalidité. Exigée par la banque pour une résidence principale, souvent facultative pour un investissement locatif.
- Perte d’emploi : optionnelle, à étudier au cas par cas.
Deux précisions comptent plus que le nom des garanties : le mode d’indemnisation (forfaitaire, qui rembourse la mensualité quelle que soit votre perte de revenu, ou indemnitaire, qui complète seulement la perte réelle) et les exclusions (sports à risque, affections dorsales et psychiques, qui sont souvent exclues ou couvertes avec conditions).
La quotité
La quotité est la part du prêt couverte pour chaque assuré. Seul, vous êtes assuré à 100 %. À deux, la banque exige au minimum 100 % au total : 50/50, 70/30 ou 100/100. Avec 100/100, le décès de l’un solde tout le prêt ; c’est plus cher mais c’est le choix prudent quand les deux revenus sont nécessaires pour rembourser.
Ce que ça coûte
Le coût s’exprime en taux annuel sur le capital initial (contrat groupe) ou sur le capital restant dû (contrats en délégation, dégressifs). Ordres de grandeur pour un non-fumeur en bonne santé, par assuré et par an :
| Âge à la souscription | Contrat groupe de banque | Délégation |
|---|---|---|
| 25–35 ans | 0,25 à 0,35 % | 0,06 à 0,15 % |
| 36–45 ans | 0,30 à 0,45 % | 0,12 à 0,25 % |
| 46–55 ans | 0,40 à 0,60 % | 0,25 à 0,45 % |
| 56–65 ans | 0,55 à 0,90 % | 0,45 à 0,80 % |
Sur 250 000 € sur 20 ans, 0,30 % par an représente 15 000 € ; 0,12 %, 6 000 €. L’écart se compare au gain obtenu en négociant 0,2 point de taux d’intérêt : il est du même ordre. Le bon indicateur est le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance), obligatoire sur toute proposition, qui permet de comparer deux contrats à garanties égales.
Ce que la loi Lemoine a changé
Depuis 2022, la loi Lemoine donne trois droits :
- Résiliation à tout moment, sans frais ni préavis, pour remplacer le contrat par un autre à garanties équivalentes. La banque a 10 jours ouvrés pour accepter ou motiver un refus.
- Suppression du questionnaire médical si la part assurée est inférieure ou égale à 200 000 € par assuré et si le prêt se termine avant vos 60 ans. Pour un couple à 50/50 sur 400 000 €, chacun est sous le seuil.
- Droit à l’oubli ramené à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique pour les cancers et l’hépatite C, sans surprime ni exclusion.
Les personnes présentant un risque aggravé de santé relèvent de la convention AERAS, qui encadre les refus et plafonne les surprimes sous conditions de ressources.
La méthode pour réduire la facture
- Demandez la fiche standardisée d’information dès la simulation : elle liste les garanties exigées par la banque. C’est sur cette base qu’un contrat externe doit être équivalent.
- Faites chiffrer une délégation avant de signer l’offre de prêt. Le courtier compare plusieurs assureurs sur les mêmes garanties et le même TAEA.
- Si vous avez déjà signé, résiliez : la loi Lemoine s’applique aux contrats en cours. Un prêt de 2023 ou 2024 assuré en contrat groupe a souvent 30 à 50 % d’économie à prendre.
- Vérifiez le mode d’indemnisation (forfaitaire de préférence) et les exclusions avant de choisir le moins cher.
Un courtier partenaire chiffre la délégation en même temps que le prêt : les deux se négocient ensemble, et la banque est moins réticente quand elle a le dossier complet sous les yeux.