Taux novembre 2026 : 3,76 % sur 20 ans
Investissement locatif : faire financer un bien par ses loyers
Pour un investissement locatif, la banque ajoute 70 % des loyers attendus à vos revenus et la mensualité du nouveau prêt à vos charges : c’est ce calcul, et non le rendement, qui fixe votre capacité. Le premier investissement passe facilement avec un bon profil ; à partir du deuxième ou du troisième, le taux d’endettement devient la contrainte et le montage (durée, apport, structure) fait la différence.
Écart négociable jusqu’à 0,31 point, soit 30 € par mois sur 200 000 € sur 20 ans. Taux nominaux hors assurance, indicatifs.
Les critères
Ce que la banque regarde vraiment
Quatre points décident de l’accord, bien avant le taux négocié.
L’endettement après loyers
Revenus + 70 % des loyers, charges + nouvelle mensualité : le ratio doit rester sous 35 %, avec une marge de flexibilité réservée en priorité aux résidences principales.
La cohérence loyer / marché
Un loyer surestimé fait tomber le dossier ; la banque vérifie avec les références locales ou une estimation d’agence.
L’apport et l’épargne de précaution
Les banques acceptent un financement à 100 % du prix pour l’optimisation fiscale, mais veulent voir une épargne qui couvre vacance et travaux.
L’expérience
Un premier bien déjà loué sans incident facilite le deuxième.
Ce qui bloque un dossier
- Un endettement déjà saturé par la résidence principale
- Un bien en copropriété avec de gros travaux votés
- Un DPE F ou G, qui limite ou interdit la location
- Une estimation de loyer non justifiée
- Un dossier présenté comme un pari sur la plus-value plutôt que sur le loyer
Ce qui le débloque
- Une durée de 20 à 25 ans pour lisser la mensualité face au loyer
- Un apport ciblé sur les frais pour conserver l’effet de levier
- Un bail en cours ou une estimation d’agence écrite
- Le statut LMNP ou le déficit foncier, qui améliorent le cash-flow (à étudier avec un conseil)
- Un courtier qui connaît les banques qui acceptent le calcul en différentiel
Les documents à préparer
Pièce d’identité, justificatifs de revenus, avis d’imposition, tableau d’amortissement des prêts en cours, baux et quittances des biens déjà détenus, estimation de loyer du bien visé, compromis, relevés de comptes.
Comment se passe l’étude du dossier
- Vous décrivez votre projet en 4 étapes : montant, apport, situation, localisation.
- Un courtier partenaire vous rappelle sous 48 h et vous dit tout de suite si le dossier est finançable, et à quelles conditions.
- Il choisit les banques ouvertes à votre profil ce mois-ci et négocie taux, assurance et frais.
- Vous comparez et signez seulement si une offre vous convient.
Quelle mensualité pour votre prêt ?
Résultat indicatif, calculé hors assurance et hors frais. Il ne constitue ni une offre de prêt ni un accord de financement.
Faire vérifier ce résultat par un courtierUn courtier peut dire en 48 h si votre dossier passe
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Questions fréquentes
Les loyers comptent-ils dans ma capacité d’emprunt ?
Oui, à hauteur de 70 % en général (pour couvrir vacance, charges et impayés). Quelques banques appliquent 80 % ou un calcul en différentiel plus favorable aux multi-investisseurs.
Quel taux pour un investissement locatif ?
Le même que pour une résidence principale à profil égal, parfois 0,1 point de plus. La durée est souvent plafonnée à 20 ou 25 ans. L’assurance est déductible des revenus fonciers.
Faut-il emprunter en SCI ?
La SCI facilite la détention à plusieurs et la transmission, mais la banque demandera une caution personnelle des associés et le calcul d’endettement reste individuel. Le choix est fiscal avant d’être bancaire.
Sources
Autres situations
- Prêt immobilier pour indépendant, TNS et chef d’entreprise
- Prêt immobilier expatrié et non-résident
- Prêt immobilier fonctionnaire
- Simulateur de capacité d’emprunt
- Courtier dans ma ville
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.