Les trois niveaux d’apport
Niveau 1 : les frais. Notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), garantie (1 à 1,5 %), frais de dossier. La banque finance le prix du bien, pas ce qui n’a pas de valeur de revente. C’est le seuil en dessous duquel la plupart des dossiers sont refusés.
Niveau 2 : 10 % du prix, en plus des frais. À partir de là, le dossier change de catégorie : le risque de la banque baisse, la grille de taux s’améliore, les frais de dossier se négocient.
Niveau 3 : 20 % et plus. Vous accédez aux meilleures grilles et à une marge de négociation sur la domiciliation et l’assurance. Au-delà de 30 %, l’apport supplémentaire rapporte peu : mieux vaut le garder en épargne ou réduire la durée.
Ce qui compte comme apport
- L’épargne disponible : livrets, comptes à terme, assurance-vie rachetée.
- Le produit de la vente d’un bien, même si elle n’est pas encore signée (via un prêt relais).
- Une donation familiale ou un prêt familial déclaré.
- La participation et l’intéressement débloqués pour l’achat de la résidence principale (déblocage anticipé autorisé).
- Le PEL et le CEL, avec leurs droits à prêt.
- Les aides : PTZ, prêt Action Logement, prêts des collectivités, selon la banque.
Ne comptent pas : un crédit à la consommation contracté pour l’occasion (la banque le voit et le pénalise), une promesse de donation non formalisée.
Ce qu’un apport change concrètement
Sur un bien à 250 000 € financé sur 20 ans, avec un taux moyen et un taux bon dossier de l’ordre de ceux du marché en ce moment (voir le baromètre), l’apport agit sur deux leviers : le capital emprunté et le taux obtenu.
| Apport | Capital emprunté (frais compris) | Effet attendu |
|---|---|---|
| 0 | ~270 000 € (110 %) | Refus fréquent ; accord réservé aux jeunes actifs à revenus stables, taux majoré |
| 20 000 € (les frais) | 250 000 € | Dossier recevable, grille standard |
| 45 000 € (frais + 10 %) | 225 000 € | Meilleure grille, mensualité réduite d’environ 150 € |
| 70 000 € (frais + 20 %) | 200 000 € | Meilleures conditions, négociation sur l’assurance et les frais |
Emprunter sans apport
C’est possible pour un profil précis : moins de 35 ans, CDI confirmé ou fonction publique, revenus en progression, aucun crédit en cours, loyer actuel comparable à la future mensualité, et une épargne qui prouve que vous savez en constituer. Les banques qui le font changent d’un trimestre à l’autre ; c’est l’un des cas où un courtier fait la différence, parce qu’il sait lesquelles sont ouvertes au financement à 110 % ce mois-ci. La page dédiée au prêt sans apport détaille les conditions.
Trois erreurs fréquentes
- Vider l’épargne de précaution pour gonfler l’apport : la banque préfère un reste à vivre et une réserve.
- Mobiliser une assurance-vie ancienne sans regarder la fiscalité du rachat : un nantissement peut servir de garantie sans rachat.
- Attendre d’avoir 20 % « parce qu’il faut » alors qu’un dossier à 10 % passe très bien, et que les prix ou les taux peuvent bouger entre-temps.