De quoi ils se composent
Pour un logement ancien à 250 000 €, les frais d’acquisition se décomposent à peu près ainsi :
| Poste | Part | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (taxe départementale, communale, frais d’assiette) | ~5,8 % du prix, soit ~14 500 € | Département, commune, État |
| Émoluments du notaire (barème réglementé, dégressif) | ~0,8 %, soit ~2 000 € TTC | Notaire |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,1 %, soit 250 € | État |
| Débours (documents, cadastre, géomètre) | 500 à 1 000 € | Tiers |
Soit environ 17 500 à 18 000 €, ou 7 %. Pour un bien moins cher, la part des émoluments et débours pèse plus, et le total se rapproche de 8 %.
Ancien ou neuf : pourquoi l’écart
Dans le neuf (logement jamais habité, achat sur plan), l’acquéreur paie la TVA sur le prix mais des droits de mutation réduits (0,715 %) : les frais tombent à 2 ou 3 % du prix. C’est l’un des arguments financiers du neuf, avec le PTZ et les garanties constructeur.
Un logement est considéré comme neuf pendant cinq ans après son achèvement, s’il n’a pas été revendu entre-temps.
Ce qui change en 2025–2026
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation de 0,5 point, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La plupart des départements ont appliqué la hausse : les frais dans l’ancien passent alors de ~7,2 % à ~7,7 % du prix pour un bien à 250 000 €, soit environ 1 250 € de plus.
Les primo-accédants en sont exonérés : la hausse ne s’applique pas aux acquéreurs d’une première résidence principale, sous réserve d’y habiter au moins trois ans. Vérifiez avec votre notaire la situation de votre département et votre éligibilité à l’exonération.
Les financer
Les banques financent le prix du bien, rarement les frais : ils constituent le premier niveau d’apport attendu. Trois cas de figure :
- Apport disponible : les frais sont versés le jour de la signature, le prêt couvre le prix.
- Apport insuffisant : certaines banques financent à 110 % pour les jeunes actifs à revenus stables ; le taux est en général majoré. Voir le guide du prêt sans apport.
- Vente d’un bien en cours : un prêt relais peut couvrir le prix et les frais, remboursé à la vente.
Dans tous les cas, intégrez-les au plan de financement dès la simulation : un dossier qui « oublie » les frais est le premier motif d’ajournement en commission.
Ne pas confondre avec les frais de garantie
Les frais de notaire ne comprennent pas la garantie du prêt : hypothèque (environ 1,5 % du capital, avec frais de mainlevée à la revente) ou caution (Crédit Logement et organismes mutualistes, 1 à 1,5 %, partiellement restituée en fin de prêt). Ni les frais de dossier de la banque (500 à 1 500 €, négociables), ni les honoraires d’un courtier. Comptez 1,5 à 2,5 % du prix pour l’ensemble de ces frais annexes, à ajouter aux frais de notaire.