Le calcul
Taux d’endettement = (mensualité du nouveau prêt, assurance incluse + mensualités des crédits en cours + pensions versées) ÷ revenus nets mensuels avant impôt.
Les revenus retenus :
- salaires nets, à 100 % pour un CDI hors période d’essai ;
- revenus d’indépendant : moyenne des 2 ou 3 derniers exercices ;
- primes et variables : moyenne sur 2 ou 3 ans, parfois pondérée ;
- revenus locatifs : 70 % des loyers ;
- pensions de retraite, pensions alimentaires reçues, allocations pérennes (sous conditions).
Ne comptent pas : les allocations temporaires, les revenus exceptionnels, les aides au logement dans la plupart des banques.
Exemple : un couple à 4 500 € nets, un crédit auto de 250 €, une mensualité envisagée de 1 200 € avec 60 € d’assurance. Endettement = (1 260 + 250) ÷ 4 500 = 33,6 %. Le dossier passe. Avec 5 000 € de revenus, la mensualité maximale serait de 5 000 × 35 % − 250 = 1 500 €, assurance comprise.
La règle HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière a rendu contraignants, depuis le 1er janvier 2022, deux plafonds :
- 35 % d’endettement, assurance comprise ;
- 25 ans de durée, portés à 27 ans en cas de différé (construction, achat sur plan, travaux représentant au moins 10 % de l’opération).
Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production de chaque trimestre, à condition que 70 % de ces dérogations concernent des résidences principales et 30 % des primo-accédants. Les assouplissements décidés depuis (prise en compte du différé, calcul pour l’investissement locatif) n’ont pas changé les deux plafonds.
La règle s’applique à la banque, pas à vous : un refus n’est pas une sanction mais une limite de quota. Une autre banque, à un autre moment du trimestre, peut avoir de la marge.
Le reste à vivre
Le taux d’endettement ne suffit pas : la banque regarde ce qui reste chaque mois après la mensualité. Les seuils varient, souvent autour de 800 à 1 000 € pour une personne seule, 1 200 à 1 500 € pour un couple, plus 300 à 400 € par enfant. Un ménage à 2 500 € de revenus endetté à 35 % garde 1 625 € : c’est juste pour une famille. Un ménage à 9 000 € endetté à 38 % garde 5 580 € : c’est le cas typique de dérogation.
Les leviers quand on dépasse
- Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d’environ 10 %, au prix d’intérêts plus élevés.
- Solder un crédit en cours : un crédit auto de 250 € libère 250 € de mensualité, soit environ 40 000 € de capacité sur 20 ans.
- Réduire l’assurance par une délégation : 30 à 60 € par mois selon l’âge.
- Augmenter l’apport pour réduire le capital.
- Mobiliser le PTZ ou un prêt Action Logement, dont le différé allège les premières années (certaines banques ne comptent pas la mensualité différée).
- Faire valoir le reste à vivre et l’épargne pour entrer dans la marge de flexibilité : c’est le travail du courtier, qui sait quelles banques ont encore du quota ce trimestre.
Ce qu’il ne faut pas faire
Souscrire un crédit à la consommation « pour l’apport » (il aggrave l’endettement), masquer un crédit en cours (il apparaît sur les relevés et dans les fichiers), ou surestimer une prime variable : le dossier est refusé et la banque garde la trace de la tentative.