1. Un découvert dans les trois derniers mois
La banque lit vos relevés comme un rapport de solvabilité. Un découvert, même de quelques jours, un rejet de prélèvement ou une commission d’intervention, et le dossier passe de « standard » à « à surveiller ». Si c’est arrivé, attendez trois mois propres avant de déposer. Si vous ne pouvez pas attendre, expliquez-le par écrit, pièce à l’appui : un impayé isolé expliqué vaut mieux qu’un impayé constaté.
2. Le crédit à la consommation qu’on n’a pas mentionné
Il apparaît sur les relevés et dans le fichier des crédits de la Banque de France. L’omettre fait perdre la confiance ; le déclarer fait seulement perdre un peu d’endettement. Un crédit auto de 250 € par mois réduit la capacité d’emprunt d’environ 40 000 € sur 20 ans : si vous pouvez le solder avec votre épargne, faites-le avant le dépôt, le gain de capacité dépasse souvent la perte d’apport.
3. Un apport qui sort de nulle part
Vingt mille euros arrivés sur le compte un mois avant le dossier, sans explication, déclenchent une demande de justificatif, et parfois un soupçon. Donation : acte ou déclaration de don manuel. Vente d’un véhicule : facture. Épargne de longue date : relevés. Prêt familial : reconnaissance de dette. La banque veut savoir d’où vient l’argent et s’il devra être remboursé.
4. Déposer pendant la période d’essai
Un CDI en période d’essai est traité comme un CDD. Attendez la fin de la période d’essai, ou faites signer par l’employeur une attestation de confirmation anticipée si elle est acquise. Pour les indépendants, l’équivalent est le bilan en cours : un dossier déposé juste avant la clôture d’un exercice favorable gagne à attendre le bilan.
5. Le taux d’endettement calculé sans l’assurance
Beaucoup d’emprunteurs calculent 35 % avec la mensualité hors assurance et arrivent à 36 ou 37 % une fois l’assurance ajoutée. La règle HCSF inclut l’assurance. Sur 250 000 € sur 20 ans à 3,76 %, l’assurance à 0,25 % par an ajoute environ 52 € à la mensualité. Faites le calcul complet avant de signer un compromis, pas après.
6. Le bien qui ne passe pas en commission
Un DPE classé F ou G, une copropriété avec de gros travaux votés, une maison avec un sinistre non réparé, un prix très au-dessus des références locales : la banque finance un bien autant qu’un emprunteur. Elle peut demander une enveloppe travaux obligatoire, une expertise, ou refuser. Lisez le DPE et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale avant de signer.
7. Choisir la mauvaise banque pour son profil
Un indépendant chez une banque en ligne, un primo-accédant sans apport chez un réseau national qui ne finance pas à 110 %, un non-résident dans une caisse régionale qui ne traite pas ce cas : le refus n’a rien à voir avec la qualité du dossier. C’est le premier service d’un courtier, et le moins visible : il envoie le dossier là où il passe.
Avant de déposer : la relecture
Une relecture à froid, par vous ou par un courtier, sur quatre points : les relevés des trois derniers mois, la liste des crédits en cours, l’origine de chaque euro d’apport, et le calcul d’endettement assurance comprise. Un dossier refusé laisse une trace et coûte des semaines ; une relecture coûte une heure.